Achat de 60 ha ?

Question ?

L’EARl EPIDOR à la possibilité de reprendre 60 ha de culture à 10 000€ l’ha. Cette exploitation a des DPU à 300€. Doit-elle faire cet investissement ? Évaluez cette hypothèse d’un point de vue technique, économique et financier (et humain)

l’exploitation de référence  est une entreprise qui a déjà 300ha en système grandes cultures. 

Il convient de se poser la question Epidor peut elle financer cet achat ?  et est ce rentable ? 

Sachant que l’on répond à une finalité récurrente des agriculteurs :

>se constituer un  patrimoine et/ou

>sécuriser son outil de travail 

Approche technique 

Ici, nous allons considérer que cet agrandissement marginal de 20% sera conduit comme le reste de l’exploitation et que les matériels présents  seront de taille pour assumer la mise en valeur de ces surfaces .

Par contre le temps de travail devra être traiter ! 

Approche  plan de financement

60 ha * 10 000€  = 600 000€

Question ? y a t il les frais de notaire ? oui ou non ?

Comme elle n’a pas de fermage sur cet agrandissement , nous prendrons la version “forte” des frais de notaire . grosso modo 18%  soit 108 000€ !

Soit un emprunt de 700 000€ que nous allons prendre sur 20 ans à 2.5 % (ADI comprise)

soit 7000 000 * 0.0641471 = 44 902€ ( soit 35 000 € de remboursement de capital et 9902 de frais fi)

pour  600 000 * 0.0641471 = 38 488€

 

Si elle avait détenue un bail elle aurait pu prétendre à des frais notariés plus faible ( la moitié!)

 

2eme Question : doit on les inscrire au bilan de l’ EARL  ou pas ??

Si les terres sont au bilan , les frais notariés engendreront des amortissements, vu la somme cela peut être une hypothèse a ne pas négliger !

De plus les intérêts des emprunts créeront des charges pour l’entreprise ( donc impacteront la MSA et les impots !)

Dans notre cas  , nous choisissons l’hypothèse d’un achat à titre privé et un prix qui englobe l’achat des DPU.

Approche économique

Ici je vous conseille de reprendre le compte de résultat de l’entreprise et de faire une situation avant et après .

Sachant que les 60 ha seront conduits  comme les autres !

ProduitsAvant 300ha  rdt Prix % pour les +60Total pour les +60
Blé  (45%)6,41642728 339
Orge (23%)7,514813,815 318
Tournesol (10%)1,932063 648
Colza (12%)3,23807,28 755
Blé dur  (10%)6,119166 991
Total vente63 051
DPU30018 000
Total des produits81 051
Avant  300haPar ha“+ 60 ha”
Charges Opérationnells
Engrais51 40017110 280
Semences17 200573 440
Produits de défense46 7001569 340
Assurance5 405181 081
Total 24 141
Charges Structure Pour 300 ha Par Ha Pour +60
Travaux Cuma391413783
Carburant16953573 391
Réparations8942301 788 (1)
entretien foncier7663153
Fermage430581448 612*
Impots foncier9773195
Cotisation MSA Chef d’exploitation
Frais généraux23833794 767
 28329
 Total des charges43 830
Variation  Hors MSA37 221€ 

(1) On devrait augmenter ce poste un peu plus car les outils vont être utilisés sur plus d’hectare donc on augmente le risque de casse ! cry

* Comme les 60 ha ont été acheté à titre privé et mis à disposition de l’EARL , il y a un fermage !

Les plus 60 ha dégageraient une variation d’EBE de 37 221€  hors cotisation MSA

En supposant que melle EPIDOR soit dans la tranche de 30% de MSA : cela induira une nouvelle charge de 11 166€

Les 60 ha “rapporteront” donc 26 055 plus le fermage (8612€ ) soit un gain de 34 667€ pour un remboursement de capital de 35 000€ car on a opté  pour un emprunt sur 20 ans

Dans ce cas et si nous nous basons que sur les + 60 ha, l’investissement  couvre le remboursement en capital ou l’annuité hors frais de notaire .

Mais par ce biais on se constitue un patrimoine et on sécurise son outil de travail .

On pourrait également optimiser les productions pour dégager du bénéfice !

 

Si nous avions opté pour l’option de mettre les terres au bilan , les frais de notaire auraient pu être amorti ! et les frais financiers auraient impacté la cotisation MSA !

La part d’immobilisation dans le bilan aurait augmenté ainsi que le montant des emprunts !

Mais attention lors de la sortie des terres du bilan ( après la fin des amortissements des frais de notaires) on pourrait être taxée sur les plus-valus !!

 

 

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