Achat de 60 ha ?

Question ?

L’EARl EPIDOR à la possibilité de reprendre 60 ha de culture à 10 000€ l’ha. Cette exploitation a des DPU à 300€. Doit-elle faire cet investissement ? Évaluez cette hypothèse d’un point de vue technique, économique et financier (et humain)

l’exploitation de référence  est une entreprise qui a déjà 300ha en système grandes cultures. 

Il convient de se poser la question Epidor peut elle financer cet achat ?  et est ce rentable ? 

Sachant que l’on répond à une finalité récurrente des agriculteurs :

>se constituer un  patrimoine et/ou

>sécuriser son outil de travail 

Approche technique 

Ici, nous allons considérer que cet agrandissement marginal de 20% sera conduit comme le reste de l’exploitation et que les matériels présents  seront de taille pour assumer la mise en valeur de ces surfaces .

Par contre le temps de travail devra être traiter ! 

Approche  plan de financement

60 ha * 10 000€  = 600 000€

Question ? y a t il les frais de notaire ? oui ou non ?

Comme elle n’a pas de fermage sur cet agrandissement , nous prendrons la version “forte” des frais de notaire . grosso modo 18%  soit 108 000€ !

Soit un emprunt de 700 000€ que nous allons prendre sur 20 ans à 2.5 % (ADI comprise)

soit 7000 000 * 0.0641471 = 44 902€ ( soit 35 000 € de remboursement de capital et 9902 de frais fi)

pour  600 000 * 0.0641471 = 38 488€

 

Si elle avait détenue un bail elle aurait pu prétendre à des frais notariés plus faible ( la moitié!)

 

2eme Question : doit on les inscrire au bilan de l’ EARL  ou pas ??

Si les terres sont au bilan , les frais notariés engendreront des amortissements, vu la somme cela peut être une hypothèse a ne pas négliger !

De plus les intérêts des emprunts créeront des charges pour l’entreprise ( donc impacteront la MSA et les impots !)

Dans notre cas  , nous choisissons l’hypothèse d’un achat à titre privé et un prix qui englobe l’achat des DPU.

Approche économique

Ici je vous conseille de reprendre le compte de résultat de l’entreprise et de faire une situation avant et après .

Sachant que les 60 ha seront conduits  comme les autres !

Produits Avant 300ha  rdt  Prix  % pour les +60 Total pour les +60
Blé  (45%) 6,4 164 27 28 339
Orge (23%) 7,5 148 13,8 15 318
Tournesol (10%) 1,9 320 6 3 648
Colza (12%) 3,2 380 7,2 8 755
Blé dur  (10%) 6,1 191 6 6 991
Total vente 63 051
DPU 300 18 000
Total des produits 81 051
Avant  300ha Par ha “+ 60 ha”
Charges Opérationnells
Engrais 51 400 171 10 280
Semences 17 200 57 3 440
Produits de défense 46 700 156 9 340
Assurance 5 405 18 1 081
Total  24 141
Charges Structure  Pour 300 ha  Par Ha  Pour +60
Travaux Cuma 3914 13 783
Carburant 16953 57 3 391
Réparations 8942 30 1 788 (1)
entretien foncier 766 3 153
Fermage 43058 144 8 612*
Impots foncier 977 3 195
Cotisation MSA Chef d’exploitation
Frais généraux 23833 79 4 767
 28329
 Total des charges 43 830
Variation  Hors MSA 37 221€ 

(1) On devrait augmenter ce poste un peu plus car les outils vont être utilisés sur plus d’hectare donc on augmente le risque de casse ! cry

* Comme les 60 ha ont été acheté à titre privé et mis à disposition de l’EARL , il y a un fermage !

Les plus 60 ha dégageraient une variation d’EBE de 37 221€  hors cotisation MSA

En supposant que melle EPIDOR soit dans la tranche de 30% de MSA : cela induira une nouvelle charge de 11 166€

Les 60 ha “rapporteront” donc 26 055 plus le fermage (8612€ ) soit un gain de 34 667€ pour un remboursement de capital de 35 000€ car on a opté  pour un emprunt sur 20 ans

Dans ce cas et si nous nous basons que sur les + 60 ha, l’investissement  couvre le remboursement en capital ou l’annuité hors frais de notaire .

Mais par ce biais on se constitue un patrimoine et on sécurise son outil de travail .

On pourrait également optimiser les productions pour dégager du bénéfice !

 

Si nous avions opté pour l’option de mettre les terres au bilan , les frais de notaire auraient pu être amorti ! et les frais financiers auraient impacté la cotisation MSA !

La part d’immobilisation dans le bilan aurait augmenté ainsi que le montant des emprunts !

Mais attention lors de la sortie des terres du bilan ( après la fin des amortissements des frais de notaires) on pourrait être taxée sur les plus-valus !!

 

 

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